1- Vatandaşın Riskli Yapı Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı tespitini, masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile Başkanlığımızca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırabilirler. Lisanslı kurum ve kuruluşların iletişim bilgisine www.csb.gov.tr internet adresinden erişilebilir.

Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Riskli yapı tespitine konu edilen yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş ise yapı malikinin, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda ise arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince riskli yapı tespiti yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

Riskli yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

 

2- Riskli Olarak Tespit Edilen Yapılar

Riskli yapı tespitine konu edilen yapıya ilişkin hazırlanan riskli yapı tespit raporu, tespit işlemini gerçekleştiren lisanslı kurum veya kuruluşlar tarafından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılması halinde Belediyesine sunulur. Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri veya Belediyeler raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların tespit edilmesi halinde, raporlar, eksiklikler giderilmek üzere ilgili lisanslı kurum veya kuruluşa geri bildirilir. Eksiklikler giderildikten sonra veya herhangi bir eksiklik tespit edilmemesi durumunda rapor uygun bulunur ve riskli olarak uygun bulunan yapının bulunduğu taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi konulması yönünde ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.

Lisanslı kuruluşların listesi için tıklayınız.

 

3- Riskli Yapılar Hakkında Yapılacak Tebligat

Riskli olarak tespit edilen yapılar hakkında Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce veya yetki devri yapılması durumunda Belediyesince, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

 

4- Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz

Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içerisinde riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerince veya kanuni temsilcilerince Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılması halinde Belediyesine bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

Aralarında üniversitelerde görevli öğretim üyelerinin ve Bakanlık/Başkanlık teşkilâtında görev yapan teknik personelin bulunduğu teknik heyetçe, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporu, teknik yönden bütün unsurları ile Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı incelenir ve yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.

 

5- Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi üzerine riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda, İdarece riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

İdarece, yapının tahliyesi ve yıktırılması için yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Verilen bu süre içerisinde yapının maliklerince tahliye edilerek yıktırılması gerekmektedir. Verilen bu sürenin tamamlanmasının akabinde İdarece yapının maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir. Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.

 

6- Riskli Yapıların Yıktırılması

Yıkım ruhsatı; riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve bina yüksekliği 21.50 m'den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.

Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır/yaptırılır. Akabinde İdarece yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgiler ARAAD bilgi sistemine kaydedilir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkım işlemlerinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Riskli olduğu kesinleşen yapıların “güçlendirilmesi” veya “yıktırılması” 6306 sayılı Kanunun emredici hükmüdür ve söz konusu binalarda ikamet edenlerin “can güvenliği” açısından mecburidir.

 

7- Yeni Yapılacak Uygulamalar İçin Anlaşma Süreci ve Salt Çoğunluğun Sağlanması

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen yapıların yerine yapılacak yeni uygulamalara; maliklerin oybirliği ile karar verilememesi halinde, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar verilmesi ve uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz vb. işlemler ile yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri gibi tam muvafakat gerektiren iş ve işlemlerin salt çoğunluğun kararına istinaden yapılması mümkündür. Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır.

Satış talebini yapacak salt çoğunluğun; taşınmazda yapılacak yeni uygulamalar için tüm malikler ile yapılacak istişareler sonucunda belirlenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, salt çoğunluk, anlaşmayan malik olması durumunda geri kalan çoğunluk olmalıdır.

Taşınmazda tam muvafakat sağlanamıyorsa salt çoğunluğun talebine istinaden ruhsat alınmadan önce ya da alındıktan sonra,  6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşmayan maliklerin hisse satış işleminin gerçekleştirilmesi ve netice itibarıyla uygulamaya konu taşınmazda tam muvafakat sağlanması zorunludur.

 

8- Alınan Kararın ve Anlaşma Şartlarının Bildirilmesi

Yapılacak yeni uygulamalar için salt çoğunluk ile alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle anlaşmaya katılmayan maliklere bildirilmesi gerekmektedir. Tapuya elektronik posta adresi bildirenlere, elektronik posta adresi üzerinden de bildirim yapılır.

Anlaşma iradesi gösteren malikin belirtilen süre içerisinde maliklerin salt çoğunluğu ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmenin ve salt çoğunluktaki maliklerce imzalanan evrakların tamamının şartsız ve şerhsiz olarak imzalaması gerekmektedir.

 

9- Satış Talebi ve Rayiç Değerin Belirlenmesi

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde, alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satılır. Satış talebi salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından gerekli bilgi ve belgelerle birlikte İstanbul’da ilçe belediyelerine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır.

Satış işlemleri 6306 sayılı Kanun’un 6’ncı maddesinin birinci fıkrası ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca anılan idarelerce gerçekleştirilir.

Satış için müracaat yapılması ve ilgili Müdürlükçe/İdarece satış işleminin uygun görülmesi halinde; satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.

Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.

 

10- Satışın Yapılacağı Yerin ve Zamanın Bildirilmesi

Müdürlük/ İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan etmek suretiyle tebliğ eder. Elektronik yolla yapılan tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve muhtarlıkta ilan etmek suretiyle yapılan tebligatta ise muhtarlıkta yapılan ilanın son günü yapılmış sayılır. 

Yapılacak ilk satış işlemine salt çoğunluktaki malikler dışında herhangi biri katılamayacak olup, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.   

Üçüncü şahısların satışa katılabilmesi için satıştan önce salt çoğunluk ile alınan kararı kabul edeceklerini ve salt çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını yazılı olarak beyan etmeleri ve satışı yapılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde onu oranında nakit teminat ilgili muhasebe birimine yatırmaları şarttır.

Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydının Müdürlüğe /İdareye gönderilmesi üzerine, durum payı satılan ilgiliye bildirilir.

 

11- Tam Muvafakat Sağlanarak Yapım İşinin Tamamlanması

Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satış işlemi tamamlanıp, tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak yapım işine devam edilir.